Schon im 15. Jahrhundert hat eine Krise in der Schweiz Erschütterungen auf dem Häusermarkt ausgelöst: der Alte Zürichkrieg (1440–1446). Gemäss Johannes von Müller (1752–1809), Publizist und Staatsmann aus Schaffhausen, hatte «der Krieg Zürich eine Million und siebenzigtausend Gulden gekostet; so dass Gelder, welche die Stadt vor kurzem um vier von hundert bekam, mit sieben und einem halben verzinst werden mussten; Krieg, Pest und mannigfaltiger Jammer hatte über die Hälfte der Einwohner gefressen, so dass der Preis der Wohnungen tiefer sank, als seit dritthalb Jahrhunderten».

Rein faktisch betrachtet zeigt die kriegerische Auseinandersetzung zwischen Zürich und den Eidgenossen eines: den fundamentalen Einfluss einer ramponierten Wirtschaft sowie einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung auf die Häuserpreise.

Schweiz bislang glimpflich davongekommen

Aufschwung und Abschwung, so eilt oder stolpert die Wirtschaft voran. Besondere Ereignisse, Kriege beispielsweise, oder durch Gier und Unvernunft heraufbeschworene sogenannte Markt-Verwerfungen, schaffen eigene Zyklen mit verheerenden Schäden für Volkswirtschaften.

Zurzeit verfolgen wir die Auswirkungen der dritten Phase einer solchen «Verwerfung», die vor wenigen Jahren mit dem amerikanischen Subprime-Schlamassel begonnen hat und mittlerweile zur Euro-Krise verkommen ist.

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Der IAZI- Index Ein aus bestimmten Wertpapieren zusammengesetzter Börsenindex, wird täglich errechnet und dient als Kennziffer zur Messung des Börsenklimas. Der Börsenindex ist ein Durchschnittswert aller Titel die im Index vertreten sind. Jedoch hat nicht jeder Wert dieselbe Gewichtung im Index. Im Swiss Market Index ist beispielsweise Néstle viel stärker Gewichtet, als Synthes. (vgl. Swiss Market Index SMI, Swiss Performance Index SPI). Index zeigt: Die Schweizer Immobilien-Preise stagnierten bis 2011. Seitdem schiessen sie aber ungebremst nach oben. (Grafik rechts als PDF). iazi

Die Schweiz ist bislang glimpflich davongekommen. Abzulesen ist das letztlich auch an den Schweizer Immobilien-Märkten. So stagnierten die Preise für Wohneigentum wie auch für Rendite Die Rendite gibt das Verhältnis der Einzahlungen zu den Auszahlungen einer Geld- bzw. Kapitalanlage an und wird meist in Prozent und jährlich angegeben. Bei Wertpapieren beispielsweise bezeichnet die Rendite den in Prozenten des Kaufpreises angegebene Ertrag, den das Papier bei Berücksichtigung aller Faktoren (Dividende, Kursgewinn etc.) jährlich erbringt. Rendite -Immobilien in den Jahren 2009 bis 2011 zwar auf hohem Niveau, aber nur, um dann im Laufe des Jahres 2011 erst recht abzuheben (siehe oben).

Neue Regelungen für Kreditvergabe

Angesichts des hohen Preisniveaus im Wohneigentumsbereich haben die Nationalbank sowie die Finma Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht Finma beaufsichtigt und kontrolliert alle Bereiche des Finanzwesens, insbesondere Banken, Versicherungen oder Börsen. Die Leitung der Finma wird vom Bundesrat besetzt. Die Finma ist seit dem 1. Januar 2009 aktiv. In der Finma werden die drei Behörden Bundesamt für Privatversicherungen BPV, Eidgenössische Bankenkommission EBK und die Kontrollstelle für die Bekämfpung der Geldwäscherei Kst GwG zusammengeführt. Finma Bedenken bezüglich einer Überhitzung angemeldet. Als Resultat ist eine neue Regelung entstanden, welche die Nachfrage Der Begriff Nachfrage bezeichnet den Bedarf nach einem Gut. Die Ökonomische Lehre besagt, dass bei sinkendem Preis eines Guts, die Nachfrage danach steigt. Bei steigendem Preis, oder beispielsweise sinkenden Einkommen, sinkt auch die Nachfrage (vgl. Angebot). Nachfrage dämpfen soll. Ab 1. Juli werden Banken bei Neuhypotheken mindestens 10 Prozent Eigenkapital Vermögen eines Unternehmens abzüglich der Schulden (Fremdkapital). In der Bilanz erscheinen unter Eigenkapital sämtliche Mittel, welche die Inhaber der Unternehmung zur Verfügung stellen. Es wird dabei zwischen Beteiligungsfinanzierung (von aussen) und Selbstfinanzierung (von der Unternehmung erwirtschaftet) unterschieden. Eigenkapital verlangen, das nicht aus Pensionskassen-Guthaben stammen darf. Zudem müssen die Schulden innert 20 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert werden.

Den Banken steht es frei, weiterhin sogenannte «exception-to-policy»- Hypotheken Finanziert eine Bank langfristige Hypotheken mit kurzfristigen Einlagen, kann sie in Bedrängnis geraten.

(Sendung vom 13.09.2010) Hypotheken zu vergeben, welche in den Bilanzen aber mit mehr Eigenkapital Vermögen eines Unternehmens abzüglich der Schulden (Fremdkapital). In der Bilanz erscheinen unter Eigenkapital sämtliche Mittel, welche die Inhaber der Unternehmung zur Verfügung stellen. Es wird dabei zwischen Beteiligungsfinanzierung (von aussen) und Selbstfinanzierung (von der Unternehmung erwirtschaftet) unterschieden. Eigenkapital abzusichern sind.

Zudem ist vorgesehen, dass der Bundesrat auf Antrag der Nationalbank bei «übermässigem Kreditwachstum» einen weiteren Eigenkapital Vermögen eines Unternehmens abzüglich der Schulden (Fremdkapital). In der Bilanz erscheinen unter Eigenkapital sämtliche Mittel, welche die Inhaber der Unternehmung zur Verfügung stellen. Es wird dabei zwischen Beteiligungsfinanzierung (von aussen) und Selbstfinanzierung (von der Unternehmung erwirtschaftet) unterschieden. Eigenkapital -Puffer für sämtliche Banken verlangen kann.

Blasen lassen sich erkennen

Eine Grafik der OECD OECD steht für Organization for Economic Cooperation and Development (Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung). Die OECD mit Sitz in Paris umfasst 30 Mitgliedsstaaten. Zum Ziel hat sie die Förderung eines angemessenen globalen Wirtschaftswachstums, eines hohen Beschäftigungsgrades und eines steigenden Lebensstandards, sowie die Sicherstellung von Geldwert- und Preisstabilität in Mitglieds- und Entwicklungsländern. (vgl. Steuerstreit, Doppelbesteuerungsabkommen). OECD über die Entwicklung von Wirtschaftszyklen und realen Hauspreisen ab bis 2005 zeigt, dass der Rückblick ins Mittelalter nicht abwegig ist. Die Korrelation Die Korrelation beschreibt die lineare Beziehung zwischen verschiedenen Variablen. Es gibt positive und negative Korrelationen. Ein Beispiel für eine positive Korrelation (je mehr, desto mehr) ist: «Je mehr Futter, desto dickere Kühe.» Ein Beispiel für eine negative Korrelation (je mehr, desto weniger) ist: «Je mehr zurückgelegte Strecke mit dem Auto, desto weniger Treibstoff ist vorhanden.» Korrelation ist offensichtlich.

Besondere Aufmerksamkeit sollte den Kurven am rechten Rand der Grafik zuteilwerden: Dort klaffen Hauspreise und Wirtschaftszyklus auseinander. Dem wirtschaftlichen Abschwung in den OECD OECD steht für Organization for Economic Cooperation and Development (Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung). Die OECD mit Sitz in Paris umfasst 30 Mitgliedsstaaten. Zum Ziel hat sie die Förderung eines angemessenen globalen Wirtschaftswachstums, eines hohen Beschäftigungsgrades und eines steigenden Lebensstandards, sowie die Sicherstellung von Geldwert- und Preisstabilität in Mitglieds- und Entwicklungsländern. (vgl. Steuerstreit, Doppelbesteuerungsabkommen). OECD -Ländern zum trotz, fliegen die Immobilienpreise himmelwärts.

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Die Wirtschaft gibt nach, die Immobilien-Preise rasen nach oben – ein schlechtes Zeichen. (vollständige Grafik rechts als PDF). OECD OECD steht für Organization for Economic Cooperation and Development (Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung). Die OECD mit Sitz in Paris umfasst 30 Mitgliedsstaaten. Zum Ziel hat sie die Förderung eines angemessenen globalen Wirtschaftswachstums, eines hohen Beschäftigungsgrades und eines steigenden Lebensstandards, sowie die Sicherstellung von Geldwert- und Preisstabilität in Mitglieds- und Entwicklungsländern. (vgl. Steuerstreit, Doppelbesteuerungsabkommen). OECD

2001 begann sich diese Blase abzuzeichnen. Wie allgemein bekannt, erfolgte der Absturz in den besonders haussierenden und damit exponierten Märkten der USA, Grossbritanniens, Spaniens und Griechenlands mit 5 bis 7 Jahren Verspätung.

Schweiz ist anders

Ganz anders verlief die Entwicklung in der Schweiz, wo kein Einbruch zu verzeichnen war. «Die Schweizer Eigenheimmärkte weisen beinahe schon etwas provokativ auf die Stabilität im Vergleich mit den exponierten ausländischen Märkten hin», sagt Professor Donato Scognamiglio, CEO des Immobilienberatungs-Unternehmens IAZI AG.

«Bei uns bewegen sich die Entwicklung des Bruttoinlandprodukts und die Medianpreise bei Eigenheimen in der Nähe des langfristigen Gleichgewichts. Das Bevölkerungswachstum im Zusammenspiel mit der Konjunktur Die Konjunktur stellt das wiederkehrende wellenförmige Verhalten des wirtschaftlichen Aktivitätsniveaus innerhalb einer Marktwirtschaft dar. Als Konjunkturzyklen werden beispielsweise: Aufschwungphasen (Expansion, Hausse), Hochkonjunktur (Boom), Abschwungphasen (Rezession, Baisse) und den Tiefphasen (Krise, Depression) unterschieden. Konjunkturschwankungen entstehen aufgrund von Veränderungen in der Produktionsauslastung, des Beschäftigungsgrades, des Zinssatzes und der Preise. Konjunktur liefert die gut abgestützte Nachfrage Der Begriff Nachfrage bezeichnet den Bedarf nach einem Gut. Die Ökonomische Lehre besagt, dass bei sinkendem Preis eines Guts, die Nachfrage danach steigt. Bei steigendem Preis, oder beispielsweise sinkenden Einkommen, sinkt auch die Nachfrage (vgl. Angebot). Nachfrage nach Wohnraum. Zurzeit sind keine Anzeichen einer Veränderung zu erkennen».

In Zusammenarbeit mit der IAZI AG, Zürich

(siem/ IAZI)